华天酒店:快速扩张后短期业绩压力较大

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  政策的筹码终于压向了一直置身调控之外的商业地产。北京市住建委祭出了一纸“禁酒令”(《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》),这意味着将酒店立项产品分割销售,以“酒店式公寓”名目转战住宅市场的手段,将被扼杀在即将到来的“六一”。 

  尽管这还只是城市个案,针对目标还只是酒店立项产品;尽管有专家认为这只是针对“售后包租”风险的控制,采用的也还是“老项目老办法、新项目新办法”,但这一举措无疑已具备了示范效应,而在事实上,也将改变住宅市场遭遇重拳,“商改住”产品却借机走热这一机制失衡导致的现状。 

  楼市调控“软着陆”预期出现 力拓与亚洲钢企达成季度协议 中小板四新股催生12位亿万富豪 农行副行长称招股说明书正编制 陕西眉县610套经适房多给官员 “基地”组织或造乳房炸弹袭击 在“商改住、酒改住、科改住、写改住”甚至“工改住”等中国特色畸形产品借住宅市场热销大势纷纷捞金之际,本报早已多次呼吁有关部门严加监管,在此意义上,“禁酒令”尽管迟到,但值得喝彩。然而喝彩之余,我们不得不反思“商改住”大潮的背后起因,对于这样一个已日渐茁壮的怪胎,有禁也必应有疏,不然必会在转型期付出惨重代价。 

  供需决定市场,这是我们对于房地产业的共识。住宅市场供不应求,商业地产则供远大于求。某专家早就为“中国人不分老幼城乡,人均拥有2平方米商业面积”而慨叹,警钟早已响起。城市化进程中僵化的土地供应比例,也许正是造成这一现象的本源。 

  “N改住”大抵可分为两类。一类以“商改住”为特征,包括商业、酒店、写字楼立项产品。对于核心城市的核心区域,此类产品的确应加大比例,比如在北京CBD写字楼、住宅与商业配套比例应为2∶1∶1,而事实上已达1∶3∶1。但在核心城市的非中心区域和二三线城市,住宅依旧是最强劲需求,在很多人一直呼吁增加这些配套比例并借此振兴服务业的同时,在上述多数区域,此类供应已严重失衡。由此造成了供应不断放量→投资者骑虎难下→经营者利润微薄→商业设施运营艰难的恶性循环,开发商为规避此类风险转战住宅市场也属必然。此外,甚至在县级市都有30层以上写字楼出现,这无疑是种变相的面子工程,其空置率高企几乎天生注定,解决此类问题关键就是地方政府需合理设置住商配套比例。 

  另一类代表,便是“工改住、科改住、教改住”。相比第一类,其背后利益群体的寻租特征更加鲜明。以某农业上市公司开发的“物流港”为例,其“信息服务用房”原本应用于经营绿色食品,却变身为“国际城”LOFT产品热卖,说来违规,却难于受到现有法规制约。在这背后,是某些国企或与监管部门有着千丝万缕联系的企业借用产业立项获得大量土地,再通过变身售卖牟取暴利的现实,这种情况不遏制,其负面影响远超过国企在公开市场上高价拿地。 

  概言之,改变“N改住”的尴尬局面,不仅需要针对性律令出台并严格执行,更需要两方面渠道的疏通,一是直接增加住宅用地比例,二是严控产业用地的使用,在这些产业用地出让伊始便令其以应有的代价获得住宅类配套,恐怕比事后追责更为合理。

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